info@s-moeller.de
+49 (0)2295 901900

Ein beispielloser Niedergang des Wohnungsbaus

Im vergangenen Jahr sind die Baugenehmigungen für Häuser und Wohnungen um 26,6 Prozent eingebrochen. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser (-39,1 und -48,3 Prozent) werden laut Statistischem Bundesamt immer weniger gebaut. Eine Kehrtwende ist nicht ersichtlich. „Wie lange wollen der Kanzler und die Ministerpräsidenten der Länder diesem beispiellosen Niedergang des Wohnungsbaus eigentlich noch zusehen?“, kommentiert IVD-Präsident Dirk Wohltorf die katastrophale Jahresbilanz.

„In Deutschland leben so viele Menschen wie noch nie zuvor und gleichzeitig werden immer weniger Zuhause gebaut. Die Politik steht regelrecht erstarrt vor der sich verschärfenden Krise, blockiert sich gegenseitig und agiert dadurch weitgehend kraft- und machtlos. Bei allem Verständnis für die föderalen Strukturen, aber das ist unverantwortlich“, beschreibt Wohltorf das Dilemma aus Sicht der Immobilienwirtschaft.

„Weder ringt sich die Opposition dazu durch, mit einem schnellen Beschluss im Bundesrat die degressive AfA für den Wohnungsbau auf den Weg zu bringen, noch sind die Länder bis auf Thüringen dazu bereit, auf die Grunderwerbsteuer wenigstens für den Ersterwerb oder für Selbstnutzer etwas nachzulassen. Hinzu kommt, dass bereits beschlossene Förderprogramme durch die Überlastung bei der KfW verschleppt werden“, so Wohltorf. „Die Politik steckt mittlerweile in einer Kompetenz- und Bürokratie-Sackgasse fest. Um dem Bund die erforderlichen Entscheidungs- und Umsetzungskompetenzen für die Reanimierung des Wohnungsbaus einzuräumen, darf auch eine Föderalismus-Reform kein Tabu mehr sein.“

Was die überbordende Regulierung angeht, setzt die Immobilienwirtschaft große Erwartungen in Justizminister Dr. Marco Buschmann, der sich den Bürokratieabbau persönlich auf die Fahne geschrieben hat.

Pressemitteilung vom 26. Februar 2024

 

Immobilientransaktionsvolumen 2023

Nach dem Absturz scheint jetzt die Talsohle durchschritten

  • Immobilien-Transaktionsvolumen 2023 bei 229,5 Milliarden Euro
  • Im Gesamtjahr minus 30,3 Prozent gegenüber 2022
  • Rückgang bei Investitionen seit dem zweiten Halbjahr 2023 gestoppt

In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 229,5 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien investiert. Das sind 99,9 Milliarden Euro oder 30,3 Prozent weniger als in 2022. Im zweiten Halbjahr vergangenen Jahres stabilisierten sich die Investitionen in Immobilien jedoch. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland (IVD) auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen.

„Der Rückgang des Transaktionsvolumens scheint gestoppt, eine Trendwende bei Investitionen in Immobilien ist absehbar“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Nach dem 30-prozentigen Einbruch des Transaktionsvolumens, der sowohl auf die rückläufigen Transaktionszahlen als auch auf die sinkenden Preise zurückzuführen sei, rechnet er im Laufe des Jahres mit einer leichten Belebung der Immobilienmärkte. „Noch hält die Europäische Zentralbank die Leitzinsen hoch, im Jahresverlauf erwarten wir leichte Zinssenkungen, die die potenziellen Käufer zurück in den Markt holen. Junge Familien interessieren sich wieder vermehrt für Kaufimmobilien, weil sie aufgrund der steigenden Mieten keine langfristige Perspektive für sich in einer Mietwohnung sehen. „Was es jetzt braucht, sind Impulse, die Kaufinteressenten bei der wichtigsten Investition ihres Lebens Mut machen. So sollte der Staat auf die Belastung von Käufern durch die Grunderwerbsteuer verzichten, wenn sie die Immobilie zur Selbstnutzung erwerben. Bis zu 6,5 Prozent „Strafsteuer“ für die wichtigste Säule der Altersversorgung ist einfach nicht zeitgemäß und muss abgeschafft werden.“

Rheinland-Pfalz und das Saarland legen gegen den Trend zu
Nach Bundesländern betrachtet, ist das Transaktionsvolumen besonders dort rückläufig, wo es 2022 überdurchschnittlich gestiegen war: in den mittel- und ostdeutschen Bundesländern. Gegen den Trend verzeichnen im vergangenen Jahr Rheinland-Pfalz und das Saarland Zuwächse.

Zur Ermittlungsmethode
Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.

Pressemitteilung vom 31. Januar 2024

 

 

IVD-Präsident Dirk Wohltorf fordert Maß und Mitte

Die EU-Gebäuderichtlinie befindet sich derzeit in dem sogenannten Trilog. Unter der Moderation der EU-Kommission versuchen das EU-Parlament und der EU-Rat, sich auf einen abschließenden Text der Gebäuderichtlinie zu einigen. Voraussichtlich am 12. Oktober 2023 wird auf höherer Ebene das erste Mal über die im Richtlinienentwurf enthaltenen Mindestanforderungen an Bestandsgebäude beraten, welche in einem Sanierungszwang der am schlechtesten beschaffenen Bestandsgebäuden münden wird. Konkret heißt das: Bis zum Jahr 2030 sollen alle Wohnhäuser mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 mindestens die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen, wobei die Klassen noch definiert werden müssen. Dazu Dirk Wohltorf, Präsident des IVD Bundesverband | Die Immobilienunternehmer:

„Wir wollen, dass der Gebäudebestand mittel- bis langfristig klimaneutral ist. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand. Das gelingt aber nur, wenn alle Menschen und die gesamte Wirtschaft, insbesondere das Bau- und Handwerksgewerbe, mitgenommen werden. Beim Heizungsgesetz (GEG) hat der Gesetzgeber gerade gezeigt, wie man es nicht machen sollte. Das darf mit der EU-Gebäuderichtlinie nicht noch einmal passieren, zumal die Auswirkungen für Gebäudeeigentümer noch viel gravierender sind. Denn das Heizungsgesetz verpflichtet nur dann zum Sanieren beziehungsweise zum Umstieg auf erneuerbare Energien, wenn die alte Heizung nicht mehr repariert werden kann. Kommt die EU-Gebäuderichtlinie in der vorliegenden Fassung, müssen hingegen die energetisch schlechtesten Gebäude saniert werden, selbst wenn sie noch „funktionieren“. Nach unserer Einschätzung wären insbesondere Einfamilienhäuser von der Sanierungspflicht betroffen, die auch deshalb so schlecht sind, weil die Eigentümer häufig nicht über die finanziellen Mittel verfügen, sie zu sanieren. Ihr Vermögen ist oftmals in der Immobilie gebunden. Ich appelliere an die deutschen Vertreter im EU-Rat, sich am Verhandlungstisch gegen einen Sanierungszwang einzusetzen. Ein möglicher Ausweg könnte darin liegen, die Sanierungspflicht innerhalb einer angemessen Frist von einem Neueigentümer erfüllen zu lassen. Das wäre ein Kompromiss mit Maß und Mitte. Anderenfalls holt sich die Politik die nächste blutige Nase und verspielt das Vertrauen der Bürger endgültig.“

Pressemitteilung vom 10. Oktober 2023

 

Gebäudeenergiegesetz durch Bundesverfassungsgericht gestoppt

Wohltorf: „Chance für Maß und Mitte“

Gestern Abend hat das Bundesverfassungsgericht einem Eilantrag stattgegeben und damit die Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes noch in dieser Woche im Deutschen Bundestag gestoppt. Dazu erklärt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD:

„Die von uns kritisierte Eile der Regierungskoalition ist ihr nun selbst auf die Füße gefallen. Wir hatten schon am Montag nach der Sachverständigenanhörung darauf hingewiesen, dass viele Fragen noch nicht geklärt sind. Wir hatten der Regierung empfohlen, sich und den Abgeordneten ausreichend Zeit zu lassen, das neue GEG praxisgerecht und verlässlich auszugestalten.

Jetzt öffnet sich ein Zeitkorridor, um das Gesetz zu verbessern. Insbesondere die geplanten mietrechtlichen Veränderungen sind unausgegoren, was auch die Sachverständigenanhörung bewies. Die beabsichtigte Kappungsgrenze von 50 Cent bei der Modernisierungsmieterhöhung reicht für Vermieter von kleinen Mehrfamilienhäusern nicht aus. Denn die Heizungsanlage in diesen Häusern ist im Verhältnis zur versorgenden Wohnfläche teurer als in sehr großen Mehrfamilienhäusern. Diese Vermieter werden benachteiligt. Wenn man schon eine Kappungsgrenze macht, dann sollte diese erst ab 25 Wohneinheiten gelten. Zudem sollte die Kappungsgrenze aufgrund der Inflation indexiert werden. Das gilt auch für die 2020 geschaffene Kappungsgrenze von zwei und drei Euro.

Außerdem besteht nun die Chance, das Gebäudeenergiegesetz mit der kommunalen Wärmeplanung zu verzahnen. Die im GEG-Entwurf bislang vorgesehene Fristenregelung ist eine Scheinverzahnung. Eile ist bei dem Förderkonzept geboten, da viele Immobilieneigentümer derzeit abwarten und nichts tun, was für den Klimaschutz am schlechtesten ist. Bis zur Verabschiedung des Gesetzes im Deutschen Bundestag sollte die Regierung die Zeit nutzen, um gesellschaftliche Akzeptanz für ihre Vorgehensweise bei der Transformation im Gebäudesektor zu schaffen – mit Maß und Mitte.“

Pressemitteilung vom 6. Juli 2023




IVD-Präsident Schick: „Verunsicherung der Wohneigentümer und Mieter sofort beenden!“

Mit hohen Erwartungen blickt die Immobilienwirtschaft auf die heutige Beratung des Entwurfs für das neue Gebäudeenergie-Gesetz im Bundeskabinett. Um die drohenden scharfen Vorschriften und ihre Folgen für Wohneigentümer und Mieter gibt es seit Wochen eine lebhafte öffentliche Debatte.

„Die Bundesregierung hat es nun selbst in der Hand, die tiefgreifende Verunsicherung sofort zu beenden und den verständlichen Sorgen um das eigene Haus oder eine bezahlbare Miete gerecht zu werden“, sagt Jürgen Michael Schick, der Präsident des Immobilienverband IVD – Die Immobilienunternehmer. „Voraussetzung dafür ist, dass die Bundesregierung mit ihren Anforderungen an die Heizungstechnik und die energetische Sanierung Rücksicht auf die baulichen und finanziellen Realitäten nimmt. Auch eine klare und verlässliche Förderperspektive ist unabdingbar. Wer fordert, muss auch fördern.“

Schick betont, dass geklärt werden müsse, in welchem Umfang die Heizungsumstellung gefördert wird. Der IVD appelliert an die Politik, dass schon Maßnahmen zur Erreichung des 65-Prozent-Ziels gefördert werden und nicht nur solche, die darüber hinaus gehen.

Von zentraler Bedeutung ist nach Einschätzung des IVD eine Technologieneutralität, die über die Vorgaben des Gesetzentwurfs hinausgeht. Die Hürden für neue Nahwärmenetze und Wasserstoff-ready-Lösungen seien viel zu hoch. Auch dürfe die Bundesregierung die Fertigstellungsrisiken künftiger Nahwärme-Projekte nicht den Gebäudeeigentümern auferlegen.

IVD-Präsident Schick appelliert an die Bundesregierung, das ganze Ausmaß der Vorschriftenlawine im Blick zu haben, die auf Wohneigentümer und Mieter derzeit zurollt: „Durch die europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie kommen zusätzliche hohe Auflagen für die Dämmung von Gebäuden bis hin zu Sanierungspflichten hinzu. Diese Anforderungen aus Brüssel hängen wie ein weiterer Kostenhammer über älteren deutschen Ein- und Mehrfamilienhäusern.“ Das Heizen von Gebäuden werde durch den gestern vom Europäischen Parlament beschlossenen Emissionshandel ETS2 ab 2027 stark verteuert.

Pressemitteilung vom 19. April 2023

 

 

Diese Neubauförderung verschärft den Wohnungsmangel

Zur heute von Bundesministerin Klara Geywitz vorgestellten Neubauförderung erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD:

„Dieses Förderprogramm kurbelt den Neubau nicht an, sondern bremst ihn weiter aus. Dem tatsächlichen Bedarf von Bauherren und Investoren wird die Bundesregierung damit nicht gerecht. Denn die Wirtschaftlichkeitslücke beim Neubau, die durch steigende Zinsen und Herstellungskosten immer größer wird, kann mit dieser Förderung nicht annähernd geschlossen werden.

Vielmehr verschärft die Bundesregierung die Situation von Bauherren und Investoren, wenn sie ihre Fördermittel an hohe Bedingungen wie den Effizienzhaus-Standard 40 und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude PLUS knüpft. Nicht nur Geringverdiener, sondern auch Familien mit mittlerem Einkommen können sich unter diesen Umständen den Erwerb von Wohneigentum kaum noch leisten. Man kann fast den Eindruck gewinnen, es sei gar nicht gewollt, dass diese Neubauförderung abgerufen wird.

Enttäuscht sind wir auch davon, dass es keine Förderung für den Erwerb von Bestandsimmobilien gibt. Dies ist nicht nur realitätsfern und widerspricht vielen politischen Appellen, sondern schadet auch den Klimaschutz-Bestrebungen.

Anstatt dem Wohnungsbau den dringend notwendigen Impuls zu geben, ist die Bundesregierung jetzt dafür verantwortlich, dass die Talfahrt bei den Baugenehmigungen und Baufertigstellungen weiter geht.“

Pressemitteilung vom 25. Januar 2023




Was ändert sich 2023 für Wohneigentümer, Vermieter und Bauherren?

  • Erhöhung des linearen AfA-Satzes zur Abschreibung von Wohngebäuden
  • Deutliche steuerliche Mehrbelastung bei Erbschaften und Schenkungen
  • Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Wohnungseigentümern und Mietern

Im kommenden Jahr werden sich für Wohnungseigentümer, Vermieter und Bauherren einige Änderungen ergeben. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer hat die wichtigsten Neuerungen und daraus resultierende Forderungen identifiziert.

Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern

Ab dem 1. Januar 2023 werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten, bei besonders energetisch effizienten Gebäuden (vergleichbar Standard EH55) übernehmen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten. Die energetische Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsschlüssel werden anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt. „In Zeiten explodierender Energiepreise ist die staatlich verordnete Verteuerung der Energie durch die CO2-Umlage extrem kontraproduktiv, selbst wenn die nächste Erhöhungsrunde des CO2-Preises ausgesetzt wird. Damit wird auch die mit der Aufteilung der Kosten auf Mieter und Vermieter ursprünglich bezweckte Lenkungswirkung komplett verfehlt“, kommentiert Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des IVD.

Gaspreisbremse

Zwischen dem 1. März 2023 und dem 30. April 2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme, eine Rückwirkung zum 1. Januar 2023 wird angestrebt. Der Preisdeckel bezieht sich auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, der für die Ermittlung des Abschlages für September 2022 zugrunde gelegt wurde. Der gedeckelte Preis für Gas beträgt 12 Cent (brutto) pro Kilowattstunde, für Fernwärme 9,5 Cent (brutto). Verbräuche darüber hinaus werden zu den Preisen der geltenden Lieferverträge berechnet. Bei zentral geheizten Wohngebäuden erfolgt die Verrechnung des Rabatts an die einzelnen Mieter auf die einzelnen Wohnungen nach den bisher verwendeten Verteilungsschlüsseln.

Hydraulischer Abgleich bei Gaszentralheizungen

Bis zum 30. September 2023 muss bei Gaszentralheizungssystemen ein hydraulischer Abgleich bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmeter Heizfläche und bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten erfolgen. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss der hydraulische Abgleich bis zum 15. September 2024 erfolgen.

Besteuerung von Photovoltaikanlagen

Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wird vereinfacht. Damit sind die Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien künftig steuerfrei. Das soll bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2022 gelten. „Die Ertragssteuerbefreiung für kleinere Photovoltaikanlagen ist ein überfälliger Schritt, um die klimafreundliche, dezentrale Herstellung von Strom zu forcieren. Es gibt aber weiterhin steuerliche Hindernisse, die der Erzeugung von Strom durch Photovoltaikanlagen entgegenstehen. Das betrifft insbesondere die Konstellationen, in denen der produzierte Strom den Mietern zugutekommen soll. Die Hürden gilt es, zügig abzubauen“, ergänzt Hegenbarth.

Zertifizierter WEG-Verwalter

Wohnungseigentümer können ab dem 1. Dezember 2023 (ursprünglich ab dem 1. Dezember 2022) als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Verwalter hat dann einen Sachkundenachweis vorzulegen oder zu belegen, dass er durch entsprechende Ausbildung und Qualifizierung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten weiterhin bis zum 1. Juni 2024 gegenüber der betreffenden Eigentümergemeinschaft als zertifiziert.

Erhöhung des linearen AfA-Satzes

Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wird zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent angehoben. „Mit der Erhöhung der linearen Abschreibung von Wohngebäuden ist ein richtiger erster Schritt getan, um den Wohnungsbau in der angespannten wirtschaftlichen Lage nicht zusätzlich auszubremsen. Deshalb ist es auch so wichtig, dass der höhere AfA-Satz vorgezogen wurde und bereits für Wohngebäude gilt, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden“, sagt Carolin Hegenbarth. Ursprünglich sollte das erst für Gebäude gelten, die nach dem 30. Juni 2023 fertiggestellt werden.

Höherer energetischer Neubaustandard

Am 1. Januar 2023 tritt zudem das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem zukünftig höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen. Gleichzeitig wird die Anrechnung von am Gebäude erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf deutlich vereinfacht. In Kürze ist mit einer weiteren Novellierung des GEG zu rechnen. Hiermit soll das sog. 65 Prozent-Ziel umgesetzt werden, wonach ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizungsanlage mit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie betrieben werden muss. „Problematisch ist das Ziel vor allem für die 5,4 Mio. Gebäude, in denen eine Gasetagenheizung installiert ist. Für die Gasetagenheizung gibt es noch keine passende Nachfolgetechnologie, soweit es bei einer dezentralen Heizung bleiben soll“, kommentiert Hegenbarth.

Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken

Die Erbschaft von Immobilien wird ab 2023 teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022, in dem die Bemessungsgrundlagen für Erben von Grundstücken geändert wurden.

„Die Neubewertung der Bemessungsgrundlagen bei Erbschaften wird in vielen Fällen zu einer erheblichen Erhöhung der Steuer führen. Wenn man die Bemessungsgrundlagen erhöht, ohne die Freibeträge entsprechend anzupassen, führt das zu einer überproportionalen Belastung der Familienangehörigen, die dann in vielen Fällen die Immobilie verkaufen müssen, um die Erbschaftsteuer aufzubringen. Der Gesetzgeber sollte daher dringend die Freibeträge erhöhen, die seit 2009 unverändert sind“, fügt Hegenbarth zur Mehrbelastung von Erben hinzu.

Abgabefrist für Grundsteuerfeststellungserklärung

Die Abgabefrist für die digitale Grundsteuerfeststellungserklärung durch alle Immobilieneigentümer endet am 31. Januar 2023. Das ergibt sich aus einer Verlängerung des ursprünglichen Termins vom 31. Oktober 2023.

Pressemitteilung vom 20. Dezember 2022

Leistungen

Immobilienvermittlung

Vermittlung von Wohnhäusern, Baugrundstücken, Anlageobjekten und Gewerbeimmobilien insbsondere im Rhein-Sieg-Kreis und im Oberbergischen Kreis.
...zu den Objekten

Wertermittlung

Im Rahmen Ihrer Verkaufsüberlegungen oder zum Zwecke der Vermögensübersicht erstellen wir auf Wunsch eine übersichtliche und nachvollziehbare Wertermittlung
...weiterlesen

Gutachten

Wir erstellen Gutachten über Ihr bebautes oder unbebautes Grundstück.
...weiterlesen

Kontakt

Kontakt

IMMOBILIEN Sven Möller
Sonnenhang 50
D-53809 Ruppichteroth

02295/901900
02295/901901  
info@s-moeller.de

Informationen

Wir sind Mitglied im

Kundenstimmen

Anonym  24-09-2023  


Unsere Erfahrung mit Herr Möller waren vom ersten Treffen bis zur erfolgreichen Vermietung unserer Wohnung sehr angenehm, alles verlief reibungslos. Er hat sich die Zeit genommen, um alle unsere Fragen zu beantworten und uns durch den gesamten Prozess zu führen. Wir können Herr Möller nur wärmstens empfehlen und werden ihn bei zukünftigen Immobilienangelegenheiten definitiv erneut in Anspruch nehmen.

Alle Bewertungen